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買賣雙方向居間人做出的一致意思表示構成對原合同約定的變更


發布時間:2018-01-25 08:40:21

 裁判要旨

    買賣合同雙方分別向居間人做出變更合同履行期限的意思表示,若意思表示一致,視為雙方對原合同約定履行期限的變更,雙方當事人均應受變更后約定的拘束。

    【案情】

    2016年9月2日,黃某、顧某簽訂了《房地產居間協議》。約定:朱某為雙方交易提供居間服務。2016年9月14日,黃某、顧某簽訂《上海市房地產買賣合同》及補充協議。約定:雙方以150萬元的價格交易系爭房屋,2016年10月10日前共同至房地產交易中心辦理轉讓過戶手續。付款時間:2016年9月14日支付首期購房款66萬元(含定金5萬元),2016年10月10日前,于房地產交易中心辦理產權過戶手續前,支付64萬元,辦妥交房手續且黃某遷出房屋內所有戶口之日支付20萬元。同日,顧某支付了購房款61萬元。2016年9月19日,顧某接收系爭房屋并進行裝修。2016年10月22日,黃某向公安部門申請補辦戶口簿。2016年10月24日,顧某發信息給黃某:錢我最晚明天到位,不好意思晚了好些天了。

    2016年10月25日,顧某收到黃某解除合同書面通知,黃某以顧某逾期付款超過10日為由要求解除雙方買賣合同。因協商未果,顧某拒絕返還系爭房屋。

    2016年12月,顧某向法院提起訴訟,請求判令黃某將系爭房屋過戶至顧某名下。黃某提起反訴,請求確認系爭房屋買賣合同于2016年10月25日解除。

    朱某出庭作證表示:房屋買賣合同約定辦理過戶手續日期為2016年10月10日前。10月8日,黃某曾與證人聯系,表示戶口簿掉了,還沒有辦好,叫證人跟顧某打招呼,希望延后幾天。另外,黃某還詢問證人是否確定10月10日前往辦理過戶手續,如確定該日期,其將次日請假去補辦戶口簿;當時顧某亦與證人聯系,表示未如期收到原有房屋出售后買家貸款,希望晚幾天過戶。證人告知黃某,顧某房款未到位,黃某無須特意請假去補辦戶口簿;又跟顧某說黃某需補辦戶口本,但并未將黃某10月9日可以請假去辦戶口簿的事情跟顧某提起。同時,證人要求雙方辦妥各自事宜后聯系過戶辦理事宜,但雙方未再與證人聯系直至黃某提出解除合同。

    【裁判】

    上海浦東新區人民法院經審理認為,顧某未按約定支付第二期購房款且逾期超過10天,構成違約。由于顧某于2016年10月25日簽收解除合同通知書,故確認該日為合同解除日。一審法院判決:確認顧某與黃某就系爭房屋簽訂的買賣合同及補充協議于2016年10月25日解除;顧某于判決生效之日起10日內返還黃某系爭房屋。顧某不服,提起上訴。

    二審法院認為,由于黃某在10月8日曾經向中介表示過希望延期辦理過戶的意思,恰好顧某因貸款事宜也表示了延期辦理的意愿,故二者之間就10月10日不辦理過戶手續有一致的意思表示。根據本案實際情況,顧某提出的延后天數也是在可以接受的范圍內。因此,二審法院支持顧某要求黃某將系爭房屋產權過戶至其名下的請求。據此,二審法院判決:黃某于判決書送達之日起10日內協助上訴人顧某將系爭房屋產權過戶至上訴人顧某名下。

    【評析】

    筆者認為,基于買賣雙方分別向居間人做出的變更履行期限的一致意思表示,顧某延期付款不構成違約。理由如下:

    其一,從雙方簽約之后的履約情況看,作為中介機構的工作人員始終參與。證人陳述的意見系本案認定當事人是否構成違約以及誰先行違約的關鍵。

    綜合證人的證詞,由于黃某在10月8日曾經向中介表示過希望延期辦理過戶的意思,恰好顧某因貸款事宜也表示延期辦理的意愿,故二者之間就10月10日不辦理過戶手續有一致的意思表示。合同訂立后,合同雙方均要善意履行。按照常理,合同雙方委托中介之后,有關房屋買賣的一切事宜均由中介負責聯系溝通。在黃某已經向中介表示希望延期幾天,而顧某也同時向中介表示希望延后幾天的情況下,兩者延后幾天辦理過戶手續的意思表示真實、清晰、明確,在雙方未進一步磋商確定履行過戶和交付房款合同義務具體時間的情形下,此時的黃某未經雙方磋商即行使合同約定的解除權,既有違雙方要重新確定進一步履行合同的合意,亦有違善意履行合同的基本準則,且對合同的相對方要求過于苛刻。從本案分析,顧某提出的延后天數也是在可以接受的范圍內。雙方買賣合同繼續履行符合雙方變更履行期限的意思表示,也更為公平和妥當。

    其二,2016年10月10日前,沒有按照合同約定完成房產過戶手續的行為,不可歸責于本案合同任何一方。

    本案一審法院忽略掉了一個重要事實,黃某和顧某都曾在同一天向證人表達了希望延期辦理過戶的意思,雖然雙方并沒有明確約定將辦理過戶日期延期到具體哪一天,但是雙方至少就不適用合同中約定的10月10日辦理過戶這一約定達成了初步合意。換句話說,在達成延期辦理過戶意思表示的當天,10月10日辦理過戶這一約定就對當事人雙方失去了約束力。一審法院認定顧某違反了10月10日辦理過戶的約定也就無從談起,顧某亦不能依據合同法第九十三條主張解除合同。因此,本案中,黃某也不能依據合同法第九十四條第(三)項主張解除合同。

    本案案號:(2016)滬0115民初83632號、(2017)滬01民終7126號

    案例編寫人:華東政法大學 蘆苗苗、上海第一中級人民法院 王啟揚

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